부동산 강제집행, 경매와 강제관리 중 하나만 골라야 할까?
민사집행법 제78조는 부동산 강제집행의 주체와 두 가지 집행 방법을 정합니다. 채권자는 강제경매와 강제관리 중 한 가지를 택하거나 함께 신청할 수 있습니다.
부동산 강제집행은 채권자가 신청하고 법원이 진행하며, 채권자는 강제경매나 강제관리 중 하나를 선택하거나 두 방법을 함께 사용할 수 있습니다. 따라서 두 방법 가운데 반드시 하나만 골라야 한다고 볼 수는 없습니다.
이 선택과 병행 가능성은 민사집행법 제78조에 규정되어 있습니다.
‘강제집행’과 ‘강제경매’는 같은 말이 아닙니다
‘부동산 강제집행’을 곧바로 ‘부동산 강제경매’와 같은 뜻으로 이해하면 법률이 정한 선택지를 놓치게 됩니다.
제78조는 부동산 강제집행의 구체적인 방법으로 강제경매와 강제관리를 각각 열거합니다. 강제경매만을 부동산 강제집행 전체의 유일한 형태로 규정한 것은 아닙니다.
또한 집행의 신청 주체와 집행 방법을 구분해야 합니다.
조문은 부동산 강제집행을 채권자의 신청에 따라 법원이 한다고 정하고, 채권자가 방법을 선택할 수 있다고 정합니다.
그러므로 채권자의 선택은 법원이 진행하는 집행에서 어떤 법정 방법을 사용할지에 관한 내용입니다.
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한 가지를 택하는 경우와 함께 쓰는 경우
조문상 선택지는 두 가지입니다.
채권자는 강제경매 또는 강제관리 가운데 한 가지 방법으로 집행하게 할 수 있고, 원하면 두 방법을 함께 사용하도록 할 수도 있습니다.
여기서 ‘함께 사용’은 법률이 허용하는 선택지라는 뜻이며, 두 방법의 구체적인 경제적 효과나 어느 쪽이 더 유리한지를 이 조문만으로 단정할 수는 없습니다.
따라서 질문에 답할 때는 ‘경매냐 강제관리냐’만 따지기보다, 법률상 단일 선택과 병행이 모두 가능하다는 점을 먼저 확인하면 됩니다. 이 내용은 민사집행법 제78조의 집행방법 규정에 한정한 설명입니다.
자주 묻는 질문
부동산 강제집행을 신청하면 반드시 경매로 진행해야 하나요?
아닙니다.
제78조는 강제경매 외에 강제관리도 집행 방법으로 정합니다. 채권자는 두 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.
강제경매와 강제관리를 함께 사용할 수 있나요?
가능합니다. 제78조 제3항은 채권자가 두 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다고 규정합니다.