공동저당 설정 뒤 기존 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 소유자가 달라질 때 새 건물을 위한 법정지상권이 생기나요?

법정지상권 성립 여부를 가를 때는 경매 결과만으로 판단할 수 없습니다.

토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 그 건물이 철거되고 신축된 경우, 신축 건물을 위한 법정지상권은 특별한 사정이 없다면 인정되지 않습니다.

원문이 예외 가능성을 언급하는 경우는 신축 건물이 토지 소유자에게 속하고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 있을 때입니다.

경매로 소유자가 나뉘는 것만으로는 부족합니다

법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였고, 경매로 두 부동산의 소유자가 달라지는 경우와 관련됩니다.

여기서 주의할 점은 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 상황을 기존 건물이 그대로 남아 있는 경우와 같게 보면 안 된다는 것입니다.

원문은 신축 건물에 관해 별도의 판단을 제시합니다.

따라서 경매로 토지와 새 건물의 주인이 갈렸다는 사실만 확인해서는 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수 없습니다.

원칙은 성립하지 않는다는 것이며, 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등 원문이 든 특별한 사정이 있는지를 구분해야 합니다.

이 사정들은 예외 판단의 단서이지, 소유자가 달라진 사실만으로 권리가 인정된다는 뜻은 아닙니다.

원문은 이 기준을 대법원 2003년 12월 18일 선고 판결과 함께 소개합니다. 구체적인 사안에서는 공동저당 설정 당시의 소유 관계, 건물의 철거·신축 경위와 저당권 설정 내용이 쟁점과 어떻게 맞는지 살펴야 합니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 상황이라면, 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지는 않습니다. 원문은 특별한 사정이 없는 경우 성립하지 않는다고 설명합니다.

원문에서 말하는 특별한 사정은 무엇인가요?

예외를 살필 때는 두 조건의 관계를 확인해야 합니다. 신축 건물이 토지 소유자와 같은 사람의 소유인지, 또 토지 저당권자에게 그 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등이 원문에 제시된 사정입니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1